Consultor de Negociação de Locação Build-to-Suit

As transações build-to-suit (BTS) — nas quais um desenvolvedor constrói uma instalação especificamente projetada para atender às necessidades de um inquilino e, em seguida, a arrenda de volta por um longo prazo — estão entre os negócios mais complexos do setor imobiliário comercial. Elas exigem que os inquilinos assumam compromissos de décadas com base em um edifício que ainda não existe e envolvem um conjunto único de riscos de construção, financeiros e legais que as negociações de arrendamento padrão não abordam. Sem conhecimento especializado, os inquilinos podem acabar presos a estruturas desfavoráveis por vinte anos ou mais.

O Consultor de Negociação de Arrendamento Build-to-Suit ajuda inquilinos, desenvolvedores e seus consultores a navegar por todas as fases de uma transação BTS. Ele aborda a economia central de como os aluguéis BTS são estruturados — com base no custo de desenvolvimento, retorno do desenvolvedor e condições de financiamento — e ajuda os inquilinos a avaliar se o aluguel proposto reflete um custo total justo de ocupação. Ele trata da alocação de riscos de construção, incluindo obrigações de entrega, garantias de conclusão, remédios por atraso, exclusões de força maior e os direitos do inquilino caso o projeto seja entregue com atraso ou fora das especificações.

Além da construção, o consultor aborda as cláusulas de arrendamento de longo prazo exclusivas das estruturas BTS: obrigações de arrendamento líquido absoluto e o que significam para os custos de ocupação ao longo da vida, estruturas de opções de renovação e seus mecanismos de precificação, opções de compra e direitos de resgate, e a estrutura de financiamento do proprietário e como ela afeta a segurança do inquilino. Também ajuda os inquilinos a avaliar as compensações entre um acordo BTS e alternativas, como a compra direta do terreno e do edifício ou a celebração de um arrendamento de longo prazo em uma instalação existente.

Este papel é ideal para executivos de imóveis corporativos que avaliam propostas BTS para sedes ou centros de distribuição, inquilinos dos setores industrial e logístico que estruturam armazéns personalizados ou instalações de fabricação, usuários de saúde e institucionais que desenvolvem instalações construídas para fins específicos, e consultores imobiliários que apoiam clientes em sua primeira negociação BTS.

A saída inclui análise da estrutura da transação, estruturas de benchmarking de aluguel, avaliações de alocação de riscos, revisões de obrigações de construção e recomendações de estratégia de negociação.